1. 들어가는 글

“임대인이 처음부터 신규임차인과 계약해 줄 생각이 없었다면, 권리금은 어떻게 받아야 합니까?”

상가를 운영해 보신 분들은 임대차 종료가 다가오면 가장 먼저 권리금 회수를 떠올리십니다. 몇 년간 가게를 운영하며 쌓아온 단골, 영업 노하우, 시설 투자비는 단순히 ‘문 닫으면 끝나는 것’이 아니기 때문입니다. 그런데 현실에서는 임대인이 신규임차인과의 계약을 거부하거나, 말로는 검토하겠다면서도 실제로는 계속 회피하는 경우가 많습니다.

제가 해결해드렸던 여러 임대차 분쟁들이 바로 이 지점에서 문제가 발생했습니다. 이러한 임대차 분쟁들은 단순히 “임대인이 협조를 안 했다”는 감정적 억울함만으로는 이길 수 없는 사건들입니다. 왜 신규임차인 주선이 좌절되었는지, 그 책임이 법적으로 누구에게 있는지를 구조적으로 입증해야 하는 사건들입니다. 본 글에서는 제가 승소로 이끌었던 실제 성공사례를 바탕으로 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 소송을 성공적으로 해결할 수 있는 방법에 대하여 설명드리도록 하겠습니다.

다음 중 하나라도 해당한다면, 본 글이 실질적인 도움이 될 수 있습니다. 1. 임대차 종료가 다가오는데 임대인이 신규임차인과의 계약을 해주지 않겠다고 말하는 경우 2. 권리금 회수를 위해 사람을 알아보고 있는데 임대인이 협조를 계속 미루거나 거절하는 경우 3. 임대인이 터무니없이 높은 보증금이나 월세를 요구해 신규임차인이 들어오지 못하는 경우 4. 임대인이 “재건축 예정”, “직접 사용 예정” 등을 이유로 협조를 거부하는 경우 5. 이미 권리금을 포기해야 하나 고민 중인 상가임차인

2. 권리금 회수 방해에 의한 손해배상의 기본 개념

2-1. 권리금 회수 방해 손해배상의 요건

많은 분들이 “권리금 회수 방해”라는 말은 들어봤어도, 법적으로 정확히 어떤 요건을 갖춰야 그에 대한 손해배상을 받을 수 있는지는 잘 모르십니다. 실제 상담에서도 “임대인이 비협조적이면 무조건 소송할 수 있나요?”라는 질문을 자주 받습니다. 결론부터 말씀드리면, 임대인의 모든 비협조가 위법한 것은 아닙니다. 법에서 정한 요건을 충족해야만 손해배상 청구가 가능합니다.

권리금 회수 방해라는 개념은 상가임대차보호법에서 규정하고 있습니다. 상가임대차보호법 제10조의4는 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 손해배상을 청구하려면 다음 요건을 모두 갖출 것을 요구하고 있습니다.

첫째, 임대차 종료 전 6개월부터 임대차 종료일까지의 기간 내에 방해행위가 있어야 합니다.

권리금 회수 보호 기간은 정해져 있습니다. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료일까지입니다. 이 기간 밖에서 발생한 방해행위는 법의 보호를 받기 어렵습니다.

둘째, 임대인의 방해행위가 있어야 합니다.

모든 행위 유형이 권리금 회수 방해로 평가받는 것은 아닙니다. 법은 구체적인 방해행위 유형을 아래와 같이 열거하고 있습니다.

• 임대인이 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 받는 행위
• 임대인이 신규임차인이 되려는 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 거절하는 행위
• 임대인이 신규임차인에게 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위

셋째, 임차인은 신규임차인을 주선해야 합니다.

원칙적으로 임차인은 신규임차인을 특정하여 임대차 체결이 가능하도록 임대인에게 주선하고, 신규임차인의 자력·이행능력 관련 정보를 제공해야 합니다.

넷째, 임차인에게 손해가 발생해야 합니다.

권리금을 회수하지 못함으로써 임차인에게 실제 경제적 손해가 발생해야 합니다. 그렇다고 반드시 신규임차인과 권리금 계약이 체결되어 있어야 하는 것은 아닙니다. 임대인의 방해행위로 인해 권리금 계약 체결 기회 자체를 잃었다면 그것도 손해로 인정됩니다.

다섯째, 임대인의 방해행위와 손해 사이에 인과관계가 있어야 합니다.

임대인의 방해행위 때문에 권리금을 회수하지 못했다는 인과관계가 입증되어야 합니다. 만약 임차인이 스스로 권리금 회수 노력을 전혀 하지 않았거나, 다른 이유로 권리금 회수가 불가능했다면 임대인의 책임을 묻기 어렵습니다.

2-2. 임대인이 권리금 회수를 거절할 수 있는 예외 사유

그런데 법은 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있는 사유도 함께 규정하고 있습니다. 따라서 권리금 회수 방해에 따른 손해배상의 요건뿐만 아니라, 임대인의 계약 거절 사유까지 함께 알고 있어야 임대인의 권리금 회수 방해에 대하여 효과적으로 대응할 수 있습니다. 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 및 제2항은 다음과 같은 경우 임대인의 거절을 정당화합니다.

① 상가임대차보호법 제10조 제1항의 갱신거절 사유가 있는 경우

• 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차인이 임차한 건물을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
• 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

신규임차인 후보가 경제적으로 불안정하여 향후 차임을 제대로 지급하지 못할 우려가 있다면, 임대인은 계약을 거절할 수 있습니다.

③ 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

예를 들어 신규임차인 후보가 과거 다른 임대차에서 문제를 일으킨 전력이 있거나, 건물을 부적절하게 사용할 우려가 명백한 경우입니다.

④ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

임차인이 상가를 실제로 영업용으로 사용하지 않고 1년 6개월 이상 방치했다면, 임대인은 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있습니다. 이는 실제 영업을 통해 형성된 권리금만 보호하겠다는 취지입니다.

⑤ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

이는 특수한 경우입니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 아니라, 임대인이 직접 찾아온 신규임차인과 임차인이 권리금 계약을 체결하고 실제로 권리금이 지급되었다면, 임대인은 더 이상 임차인이 주선하는 다른 신규임차인과 계약할 의무가 없습니다.

2-3. 실무에서 자주 다투어지는 쟁점들

쟁점 1: “재건축 예정”이라는 주장

실무에서 임대인이 가장 자주 내세우는 주장이 “곧 재건축할 예정이라서 신규임차인을 받을 수 없다”는 것입니다. 그러나 법원은 이를 엄격하게 봅니다. 단순히 “재건축 계획이 있다”는 말만으로는 부족하고, 구체적인 계획, 실행 시점, 실제 실행 가능성 등을 종합적으로 판단합니다. 만약 임대인이 “재건축 예정”이라고 말해놓고 실제로는 재건축을 하지 않거나, 재건축 시점이 한참 뒤라면 권리금 회수 방해로 인정될 가능성이 높습니다.

쟁점 2: “직접 사용하겠다”는 주장

임대인이 상가에서 스스로 영업(직접 사용)할 계획이라는 이유만으로​ 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절하는 것은 ​정당한 사유로 보기 어렵습니다. 구체적인 사안에서 임대인이 “아들이 상가를 직접 운영할 계획이 있다”는 주장을 내세워 신규임차인과의 계약을 체결하지 않은 경우, 법원은 그러한 사정의 존재만으로 신규임차인과의 계약을 거절할 수 없다고 판단한 바 있습니다.

쟁점 3: 신규임차인을 실제로 데려오지 못한 경우

원칙적으로 임차인은 신규임차인을 임대인에게 주선하여야 합니다. 그러나 법원은 “임차인이 신규임차인을 실제로 특정하지 못했다”는 사정만으로 임대인의 책임이 면제되는 것은 아니라고 판단하는 경우들이 있습니다. 임대인이 언행·태도 등을 통해 ​정당한 사유도 없이 ‘누구를 데려와도 계약을 안 하겠다’는 거절 의사를 확정적으로 표시​하여 임차인이 신규임차인을 구하는 노력 자체를 포기하게 만들었다면, 그 책임은 임대인에게 있다고 봅니다.

2-4. 소멸시효

권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차 종료일로부터 3년 이내에 행사해야 합니다. 이 기간이 지나면 소멸시효가 완성되어 권리를 행사할 수 없게 됩니다.

또한 임대차가 종료된 후 너무 오래 방치하면, 임대인이 “임차인이 권리금 회수 의사가 없었다”고 반박할 여지를 주게 됩니다. 따라서 임대차 종료 시점이 다가오면 미리 증거를 확보하고 법률 상담을 받는 것이 중요합니다.

3. 성공사례

3-1. 사안의 개요

앞서 권리금 회수 방해에 따른 손해배상의 개념을 알아보았다면, 본 항에서는 실제 제가 성공적으로 수행한 승소 사례를 통해 관련 소송에서의 승소 전략에 대하여 알아보겠습니다.

의뢰인 A씨는 서울의 한 상가에서 식당을 운영하던 분이었습니다. 오랜 시간 성실하게 영업하며 점포 가치를 키워왔고, 임대차계약 종료가 다가오자 통상적인 절차대로 신규임차인을 알아보기 시작했습니다. 문제는 그때부터였습니다.

A씨가 임대인 B에게 권리금 회수에 협조해 달라고 요청하자, B는 이를 거부했습니다. A씨는 B에게 A씨가 새로운 임차인을 주선한다면 그 임차인과 최소한의 협의라도 해달라는 요청을 하였지만, B는 반복적으로 “A가 소개하는 사람과는 계약할 생각이 없다”는 태도를 보였습니다.

결국 A씨는 신규임차인을 알아보는 일 자체를 포기하게 되었습니다. 그러나 A씨는 수억 원 상당의 권리금을 회수할 수 있는 방법이 정말 없는 것인지 고민하게 되었고, 그 고민을 해결하기 위해 저를 찾아오셨습니다.

다행히 이 사건은 임대인에게 상가임대차보호법상 권리금 회수 방해 책임이 명확히 성립할 수 있는 구조였습니다.

3-2. 사안의 쟁점

A씨는 신규 임차인을 알아보지 못하였고, 원칙적으로 신규 임차인을 주선하지 못한 임차인은 권리금 회수 방해를 주장할 수 없습니다.

그러나 법원은 권리금 회수 방해를 인정하기 위해 반드시 임차인이 신규임차인을 주선할 필요는 없다고 판단하고 있습니다. 임대인이 ​정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 것임을 확정적으로 표시​하여 임차인이 신규임차인을 구하는 노력 자체를 포기하게 만들었다면, 그 책임을 임대인에게 물 수 있습니다.

결국 이 사건에서 가장 중요한 건 프레임을 바로 세우는 일이었습니다.

3-3. 조창훈 변호사의 조력

이 사건의 핵심은 단순했습니다. A씨가 신규임차인을 구하지 못한 것이 아니라, 임대인 B가 누구를 데려와도 계약하지 않겠다는 태도를 반복적으로 보임으로써 A씨의 권리금 회수 시도 자체를 좌절시켰다는 점입니다.

임대인 측은 소송에서 예상대로 이렇게 주장했습니다.
“임차인이 실제 신규임차인을 특정하지 못했다.”
“권리금 계약도 체결되지 않았다.”
“그러니 손해가 발생했다고 볼 수 없다.”

임대인의 주장을 무력화하기 위하여, 저는 먼저 관련 판례를 심도 있게 분석했습니다. 특히 판례가 말하는 “임차인이 신규임차인을 주선하지 않아도 되는 상황”과 관련된 법리를 분석하고, 그와 같은 법리가 이 사건에 적용될 수 있음을 강하게 주장하였습니다.

그리고 임대인 B의 언행, 태도를 법률적으로 해석하여 B에게 “A가 주선할 사람과는 계약을 체결할 생각이 없음”을 부각했습니다. 그 결과 A씨의 입장에서는 신규임차인을 계속 찾아다니는 것 자체가 실익 없는 일이 되었고, A씨가 신규임차인을 구하지 못함은 법적으로 임대인 B의 책임으로 평가되어야 한다는 논리를 구성했습니다.

3-4. 결론 – 승소

법원은 제 주장을 받아들여 의뢰인 A씨의 손을 들어주었습니다.

이 사건은 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 및 제2항의 예외 사유는 임대인이 주장만 한다고 인정되는 게 아니라, 구체적 사정에 비추어 엄격하게 판단되어야 한다는 점을 보여줍니다. 권리금소송에서는 이 예외 사유를 누가 어떻게 입증하느냐가 매우 중요합니다. 이 사건은 비슷한 분쟁을 겪는 분들에게 중요한 시사점을 줍니다. 권리금소송에서 임대인이 무조건 우위에 있는 것이 아닙니다. 반대로 임차인도 억울하다는 사정만으로 이길 수 있는 것은 아닙니다. 소송의 승패는 사실관계를 어떤 법리로 얼마나 논리적으로 정리하느냐에 달려 있습니다.

4. 권리금 분쟁, 겉으로는 비슷해 보여도 각기 전혀 다른 사건입니다

권리금 분쟁은 겉으로 보면 모두 비슷해 보입니다. 하지만 실제 소송에서는 사안마다 핵심 쟁점이 전혀 다릅니다. 어떤 사건은 신규임차인의 자력 문제가 핵심이고, 어떤 사건은 임대인의 재건축 주장이 진정한지 여부가 핵심이며, 어떤 사건은 임차인이 실제로 권리금 회수 노력을 했는지가 핵심입니다.

이런 사건은 기존 서면을 복사·붙여넣기 하는 방식으로는 제대로 대응할 수 없습니다. 사건별 맞춤 전략이 반드시 필요합니다.

따라서 권리금 분쟁을 해결하기 위해서는 권리금 분쟁에 대하여 깊이 있는 이해도를 갖춘 변호사를 선임하셔야 합니다.

또 하나 꼭 확인하셔야 할 부분이 있습니다. 실제로 자료를 누가 준비하고, 서면을 누가 작성하며, 누가 재판에 출석하는지입니다. 상담할 때는 변호사가 나왔는데, 막상 사건이 진행되면 사무장 위주로만 돌아가는 구조라면 사건의 미세한 포인트가 재판에 제대로 반영되지 못할 위험이 있습니다.

저는 모든 사건을 직접 수행합니다.

저는 사건을 처음 검토하는 단계부터 서면 작성, 주장 구성, 증거 정리, 기일 출석까지 직접 관여합니다. 사무장에게 일임하는 방식으로 사건을 처리하지 않습니다. 의뢰인 입장에서는 당연한 것 같지만, 실제 시장에서는 그렇지 않은 경우가 적지 않습니다.

저는 다양한 상가임대차 분쟁은 물론, 사회적으로 주목받은 여러 대형 민사·형사 사건까지 직접 수행해 왔습니다. 이러한 경험은 사실관계가 복잡하고 쟁점이 첨예한 사건에서, 무엇을 주장하고 무엇을 버려야 하는지를 빠르게 가려내는 데 실질적인 도움이 됩니다.

좋은 변호사를 찾기 어려우시다면 편하게 연락주십시오.

상가 권리금 분쟁은 골든타임을 놓치면 회복이 어려운 경우가 많습니다. 특히 임대차 종료 시점이 임박했다면 더욱 그렇습니다.

초기 상담만으로도 해결 방향을 상당 부분 명확하게 잡을 수 있습니다.
지금 소송을 해야 하는지, 먼저 내용증명이나 증거 정리가 필요한지, 임대인의 주장이 정말 예외 사유에 해당하는지부터 차분히 검토해드리겠습니다.

모든 의뢰인은 최선의 결과를 얻을 권리가 있습니다.
그리고 그 출발점은, 내 사건을 정확히 이해하는 변호사를 만나는 것입니다.

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