PHARMACY LEASE · 약국 권리금 회수
약국을 넘기려는데 건물주가 신규 약사와 계약하지 않거나 감당하기 어려운 임대료를 요구한다면, 권리금 약정과 신규 임대차 협의가 왜 결렬됐는지 확인해야 합니다. 권리금은 통상 신규 임차인과 거래하는 금액이고, 건물주에 대한 청구는 회수 기회를 위법하게 방해했는지와 그로 인한 손해가 문제됩니다. 건물주가 권리금 전액을 당연히 돌려주는 구조는 아닙니다.
권리금 계약만으로 약국 인수가 완성되지는 않습니다
신규 임대차 조건, 개설등록 가능성, 권리금 지급·반환 조건을 연결해 검토하십시오. 처방전 유입이나 조제료를 일정 배수로 계산한 금액이 곧 법원이 인정할 손해액이 되는 것도 아닙니다.
1. 약국 권리금 계약과 건물주와의 신규 임대차를 구분합니다
기존 약사와 인수 희망 약사가 정한 권리금에 건물주가 동의한 것인지, 점포 임대를 위한 보증금·월세를 따로 협의해야 하는지부터 확인합니다. 권리금 약정이 체결됐더라도 신규 임대차와 필요한 등록 절차가 해결되지 않으면 거래가 진행되기 어렵습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료 전 6개월부터 종료 시까지의 권리금 회수 기회를 보호합니다. 법 적용 요건과 예외를 확인하면서 신규 임차인을 소개한 시점, 건물주에게 전달한 자료와 답변을 정리해야 합니다. 보호기간을 계약 종료 후 6개월로 오해해서는 안 됩니다.
2. 신규 임대료가 크게 올랐다면 기존 조건과 주변 시세를 함께 비교합니다
임대료가 올랐다는 사실만으로 권리금 회수 방해가 인정되지는 않습니다. 반대로 건물주가 신규 계약의 조건이라고 말했다는 이유만으로 어느 금액이든 허용되는 것도 아닙니다. 법은 현저히 고액의 보증금·차임 요구를 방해행위의 하나로 정합니다.
대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337, 201338 판결은 약국의 신규 임대료·보증금 요구를 다루면서 기존 조건과의 차이, 주변 시세와 적정 차임, 거래관행·경제상황 등을 종합해야 한다고 보았습니다. 적정 차임에 대한 심리가 부족하다는 이유로 손해배상 부분을 파기환송한 판결입니다. 일정 인상 배수를 곧바로 위법의 기준으로 정하거나 배상액을 확정한 판결로 이해해서는 안 됩니다.
따라서 기존 계약, 신규 제안서, 주변의 비교 가능한 임대 사례와 제안이 바뀐 경위를 확보합니다. 감정이 필요한지는 확보한 자료와 다투는 내용에 따라 검토합니다.
3. 기존 약국이 영업했다는 사실만으로 신규 개설등록을 단정하지 않습니다
약사법 제20조에 따른 개설 자격과 등록·시설 기준을 확인해야 합니다. 의료기관 안이나 구내인지, 의료기관 시설·부지의 분할·변경에 해당하는지, 전용 통로 문제가 있는지 등은 실제 구조와 이용 관계에 따라 검토할 사항입니다.
인수 희망자의 자격, 현재 등록 내용, 건물 도면과 출입 구조, 시설 변경 계획 및 관할 행정청에 확인한 내용을 함께 살펴봅니다. 이전에 영업한 장소라는 설명만으로 등록 결과를 약속하거나, 권리금 계약을 맺었으니 등록이 그대로 넘어간다고 전제하지 않습니다.
거래가 무산됐다면 건물주의 거절·조건 변경 때문에 발생한 것인지, 신규 약사의 등록·자금 문제인지, 당사자의 약정 불이행인지 구분해야 합니다. 인근 의료기관 이전이나 처방전 유입 변화도 계약상 설명·약정과 연결해 검토할 문제이며, 모두 건물주의 방해로 취급할 수는 없습니다.
4. 신규 약사의 제안 내용과 건물주의 답변을 자료로 연결합니다
| 확보할 자료 | 검토할 내용 |
|---|---|
| 기존 임대차계약과 갱신·종료 통지 | 보호기간, 계약 종료 및 예외 사유 |
| 권리금 계약과 지급·반환 내역 | 거래 조건, 약정금액, 실제 손해와 정산 |
| 신규 약사의 입점 제안·자금 자료 | 실제 계약 의사와 이행 가능성, 건물주에게 알린 내용 |
| 임대료·보증금 협의와 거절 답변 | 요구액의 변화, 거절 사유와 협의 결렬 원인 |
| 등록·시설 자료와 영업 가치 자료 | 개설 가능성, 권리금 가치와 손해액의 근거 |
법은 신규 임차인이 되려는 사람의 자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 임차인이 아는 정보를 임대인에게 제공하도록 정합니다. 소개한 사람의 연락처만 건네고 모든 주선이 끝났다고 생각하기보다 실제 제안과 전달·응답 기록을 남기는 것이 좋습니다.
5. 손해배상 한도와 계약 종료일, 권리금 반환 조건을 따로 점검합니다
회수 방해가 인정되더라도 권리금 약정액 전부가 자동으로 배상되는 것은 아닙니다. 제10조의4는 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 배상 한도로 정하고, 해당 손해배상청구권을 임대차 종료일부터 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 실제 청구의 근거와 금액, 행사 시점은 구체적으로 검토해야 합니다.
신규 임대차가 성립하지 않거나 등록이 어려워졌을 때 계약금·권리금의 처리, 누가 어떤 자료를 언제 제공할지, 점포·시설 인도와 잔금의 순서를 약정에서 확인합니다. 분쟁이 생긴 뒤 상대방과 통화해 조건을 바꾸기 전에 기존 문구와 협의 내역을 먼저 정리하십시오.
6. 상담한 조창훈 변호사가 약국 계약과 권리금 분쟁을 직접 맡습니다
대한변호사협회 등록 민사법·형사법 전문변호사 조창훈은 임대차·권리금 약정과 실제 협의 자료를 직접 읽고 청구 근거와 필요한 자료를 정리합니다. 상담한 제가 내용증명·소장·주요 준비서면을 직접 작성하고 재판 출석과 의뢰인 소통을 담당합니다. 상담한 변호사와 실제 수행 변호사가 같습니다.
약국 인수 희망자를 찾았는데 임대 조건 변경이나 계약 거절로 거래가 막혔다면
기존 임대차계약, 권리금 약정, 신규 약사와 건물주가 주고받은 제안·답변, 등록 관련 확인 자료를 알려 주세요. 자료를 완벽하게 모으거나 권리금 액수를 스스로 확정한 뒤에만 상담할 수 있는 것은 아닙니다.
상담에서는 협의 결렬의 원인과 남은 기한, 추가로 확보할 자료와 대응 순서를 정리합니다. 하루 상담은 통상 2건 내외로 진행합니다. 아래 전화 또는 카카오톡으로 연락해 주세요.
법무법인 창경 · 조창훈 변호사
이 글은 일반적인 법률 정보를 제공합니다. 개별 사건의 사실관계와 증거에 따라 적용 법률과 결론이 달라질 수 있습니다.