LEASE RENEWAL · 실거주 거절 뒤 재임대
집주인이 직접 살겠다며 계약 갱신을 거절해 이사했는데 다시 임대했다면, 갱신 거절과 새 임대의 시점·사유를 확인하여 손해배상을 검토할 수 있습니다. 다만 집이 비어 있거나 임대 광고를 봤다는 사실만으로 모든 요건이 갖춰지는 것은 아닙니다. 당시의 거절 경위와 실제 제3자 임대, 정당한 사유와 손해액을 나누어 자료를 모아야 합니다.
두 시점의 설명을 나누기
갱신을 거절할 당시 실제 거주하려는 의사가 있었는지와, 이후 제3자에게 임대한 데 정당한 사유가 있는지는 다른 질문입니다. 처음 살 계획이 있었다는 설명만으로 이후 재임대에 따른 책임이 모두 정리되지는 않습니다.
1. 갱신을 둘러싼 대화와 거절 이유를 원문으로 확인합니다
먼저 계약 기간과 갱신 이력, 임차인의 요구 및 임대인의 답변을 확인합니다. 갱신하겠다는 요구를 언제 누구에게 전달했는지, 임대인이 본인 또는 직계존속·직계비속 중 누가 살겠다고 설명했는지를 구분하십시오. 이미 퇴거했다면 당시 합의 내용과 보상·권리 포기 문구도 함께 살펴야 합니다.
주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신요구권과 실제 거주를 이유로 한 거절, 거절 뒤 제3자 임대에 관한 손해배상을 정합니다. 요구 기간·횟수와 다른 거절 사유도 확인해야 합니다. 한 문장으로 명확히 요구하지 못했거나 임대인이 먼저 거절했다면, 메시지 일부만 보고 권리가 없다고 포기하기보다 대화 전체를 검토할 필요가 있습니다.
2. 실거주 의사는 말 한마디나 전입신고 하나로 정하지 않습니다
대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결은 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점을 임대인이 증명해야 한다고 봅니다. 임대인·가족의 주거와 직장·학교 등 환경, 거주 계획을 가진 경위, 거절 전후 사정과 모순되는 언동, 이사 준비 등을 종합하여 판단합니다.
따라서 전입신고나 이사 계약이 없다는 이유만으로 항상 허위라고 단정하거나, 서류가 있다는 이유만으로 무조건 진정한 계획이라고 정할 수는 없습니다. 당시 누구의 거주를 설명했는지와 이후 설명이 달라진 이유를 같은 시간표에 놓고 비교해야 합니다.
3. 갱신되었을 기간 안의 제3자 임대와 정당한 사유를 확인합니다
법 제6조의3 제5항은 실거주를 이유로 거절한 뒤 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우를 규율합니다. 임대 광고, 공실, 매각과 실제 제3자 임대는 구분해야 합니다. 광고가 올라온 날짜만으로 계약 체결일과 입주일, 조건까지 모두 확인되지는 않습니다.
대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결은 이 정당한 사유에 관하여, 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대했어야 하고 그 임대가 불가피했어야 한다고 설명합니다. 그 사정의 증명책임도 임대인에게 있다고 봅니다.
처음에는 실제로 거주했더라도 이후 재임대 경위는 별도로 확인할 문제입니다. 사정이 바뀌었다는 설명을 받으면 무엇이 언제 바뀌었고 왜 제3자 임대로 이어졌는지 확인해야 합니다. 임대인의 주장을 근거 없이 허위라고 단정하는 방식보다 자료와 설명 사이의 차이를 특정하는 편이 중요합니다.
4. 손해배상액은 이사 비용만 더하거나 모든 항목을 중복 합산하지 않습니다
제6조의3 제6항은 거절 당시 배상액 예정 합의가 없다면 아래 금액 중 큰 금액을 기준으로 정합니다. 전세보증금도 법이 정한 방식에 따라 월차임으로 환산하므로, 월세가 없다는 이유로 계산에서 빠지는 것은 아닙니다.
| 비교할 기준 | 계산에 필요한 자료 |
|---|---|
| 거절 당시 환산월차임 3개월분 | 종전 보증금·월차임과 적용 환산 기준 |
| 새 임대와 종전 환산월차임 차액 2년분 | 제3자 계약의 보증금·월차임 및 종전 조건 |
| 해당 거절로 입은 손해액 | 비용 지출·추가 부담과 갱신거절 사이의 관계를 확인할 자료 |
새 계약서나 모든 비용 자료를 확보하지 못했더라도 현재 확인되는 부분부터 정리할 수 있습니다. 다만 이사비·중개보수 등을 지출했다는 사실만으로 전부 인정되거나 정신적 고통이 언제나 별도 배상되는 것은 아닙니다. 청구 근거와 인과관계, 배상액 예정 합의 여부를 확인하고 계산 기준을 비교합니다.
5. 퇴거 전의 거절 자료와 퇴거 후 재임대 자료를 연결합니다
계약서와 갱신 이력, 갱신 요구·거절 메시지, 이사·인도일을 먼저 정리하십시오. 이후 확인한 광고는 URL과 날짜, 해당 주택을 식별할 수 있는 내용을 함께 보존합니다. 원본을 바꾸지 말고 다른 집의 광고나 중복 광고가 아닌지도 확인해야 합니다.
새 임차인의 정보를 무리하게 알아내거나 주택에 출입해 확인해서는 안 됩니다. 법령상 열람할 수 있는 임대차 정보와 필요한 증명자료, 소송에서 확인할 방법을 검토하는 것이 좋습니다. 정확한 재임대 조건을 모른다면 확인된 사실과 추정을 분리하여 알려 주세요.
아직 이사 전이고 보증금을 돌려받지 못했다면 실거주 다툼과 별도로 종료·반환·이사 후 권리 보전을 검토해야 합니다. 그 기준은 보증금 반환과 임차권등기·지급명령에 관한 칼럼에서 설명합니다.
6. 상담한 조창훈 변호사가 거절 경위와 손해배상 청구를 직접 맡습니다
대한변호사협회 등록 민사법·형사법 전문변호사 조창훈은 갱신 요구와 거절, 퇴거와 재임대 시점을 직접 대조합니다. 상담한 제가 배상 요건과 계산 근거를 확인하고 주요 서면을 직접 작성하며, 필요한 재판 출석과 의뢰인 소통을 담당합니다. 상담한 변호사와 실제 수행 변호사가 같습니다.
실거주한다던 집이 다시 임대된 정황을 확인했다면
계약서와 갱신·거절 대화, 이사일, 재임대를 알게 된 자료, 발생한 비용을 알려 주세요. 새 임차인의 계약서나 정확한 손해액을 모두 확보한 뒤에만 상담할 수 있는 것은 아닙니다.
상담에서는 거절과 재임대의 관계, 추가로 확인할 정보와 손해액 산정·청구 방법을 정리합니다. 하루 상담은 통상 2건 내외로 진행합니다. 아래 전화 또는 카카오톡으로 연락해 주세요.
법무법인 창경 · 조창훈 변호사
이 글은 일반적인 법률 정보를 제공합니다. 개별 사건의 사실관계와 증거에 따라 적용 법률과 결론이 달라질 수 있습니다.