RENTAL DEPOSIT FRAUD · 기망 자료와 피해 회복 검토
집주인이 보증금을 돌려주지 않고 연락도 끊겼다면, 사기 여부와 보증금 회수에 필요한 일을 함께 확인해야 합니다. 미반환만으로 사기죄가 자동 성립하는 것은 아니지만, 단순한 자금 부족이라고 넘겨서도 안 됩니다. 계약 당시 누가 어떤 설명을 했고 무엇을 믿고 돈을 지급했는지, 당시 권리·재산 상태와 이후 행동을 자료로 연결해야 합니다.
고소 준비와 권리 보전을 함께 확인합니다
광고·계약 전후 대화·계약서·송금 자료와 당시 및 현재의 등기 자료를 보존하십시오. 형사 고소를 했다는 사실만으로 보증금이 반환되거나 경매 배당·보증 신청 기한이 지켜지는 것은 아닙니다.
1. 돈을 못 받았다는 결과와 계약 당시 속였다는 사실을 구분합니다
형법 제347조는 기망으로 재물이나 재산상 이익을 취득한 행위를 규정합니다. 전세사기 의심 사건에서도 보증금 지급을 결정하게 한 설명·숨긴 사실과 당시의 인식, 실제 송금 사이의 관계를 확인해야 합니다.
계약 이후 사정이 나빠진 것인지, 당시부터 반환 의사·능력이나 계약 권한, 중요한 권리관계를 속였는지가 쟁점이 됩니다. 집값 하락이나 높은 보증금 비율만으로 사기를 확정할 수 없고, 나중에 일부 반환했다는 사실만으로 당시 기망이 모두 해소되는 것도 아닙니다.
대법원 2025. 12. 11. 선고 2025도4777 판결은 보증금 반환을 약정한 임대관리업체 사건에서, 자산·사업구조와 반환 의사·능력이 계약 판단에 중요했는지 및 고지하지 않은 사정을 검토했습니다. 개별 업체의 약정·자금구조에 관한 판단이므로 모든 대리인이나 중개업자의 책임으로 확대해서는 안 됩니다.
2. 집주인·대리인·중개인과 실제 돈을 받은 사람을 구분합니다
계약서의 임대인과 등기상 소유자가 같은지, 다른 사람이 계약했다면 어떤 권한과 설명이 있었는지 확인합니다. 신탁등기나 소유권 이전이 있다면 계약 당시 권한·동의와 관련 문서까지 검토해야 합니다. 전 소유자나 현재 명의자라는 이유만으로 책임을 일률적으로 정하지 않습니다.
보증금을 누구의 어떤 계좌로 보냈고 누가 그 송금을 지시했는지 확인하십시오. 소유자와 수령인이 다르다는 사실이 곧 사기 증명은 아니지만, 반환 책임과 관여를 확인할 중요한 단서가 될 수 있습니다.
중개업자가 어떤 설명과 확인을 했는지, 문제 된 사실을 알고 있었는지에 따라 형사 가담과 민사 책임은 별도로 검토합니다. 중개했다는 이유만으로 공범이 되거나 보증금 전액을 항상 배상하는 것은 아닙니다.
3. ‘무슨 설명을 믿고 지급했는지’를 당시 자료로 연결합니다
| 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 광고·계약 전 연락 | 권한·담보·보증·반환 가능성에 관한 설명 |
| 계약·특약·위임 자료 | 당사자와 권한, 반환 약정과 지급 조건 |
| 송금 지시·이체 기록 | 지급 시점·금액·수령인과 설명의 연결 |
| 당시·현재 등기 자료 | 담보·신탁·소유권의 설정·변동 시점 |
| 반환 요구·이후 연락 | 해명·지급 약속·변경된 설명과 실제 이행 |
지금 알게 된 사실을 계약 당시부터 알고 있었던 것처럼 정리해서는 안 됩니다. 본인이 직접 들은 말과 다른 피해자에게 나중에 전해 들은 정보, 문서에서 확인한 내용을 구분해야 합니다.
원문 메시지와 첨부파일·게시물의 주소·시각을 보존하고, 일부 화면만으로 의미가 달라지지 않도록 전후 자료도 남깁니다. 다른 피해자의 개인정보나 확인되지 않은 혐의를 공개 게시판에 퍼뜨리는 방식으로 자료를 모으지는 마십시오.
4. 형사 고소와 보증금 반환 청구·재산보전은 별도로 준비합니다
형사 고소는 기망 행위와 관여자에 대한 수사를 구하는 절차입니다. 보증금 반환·손해배상 청구와 가압류, 판결 이후 집행은 각각의 요건과 자료가 필요합니다. 고소 결과를 기다려야만 민사 절차를 시작할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
임대차에 따른 반환채무와 사기에 관여한 사람의 불법행위 책임이 누구에게 어떤 근거로 발생하는지 나눕니다. 계약 종료·미반환액·인도 문제와 기망·손해에 관한 자료가 모두 같지는 않습니다. 당사자와 청구 구조를 먼저 확인해야 합니다.
승소 판결을 받는 것과 실제 회수도 다릅니다. 알려진 재산과 선순위 권리, 이미 진행 중인 경매·공매·배당 절차와 기한을 확인해야 합니다. 내용증명만 보내면 일정 이율과 소송비용 전부를 자동으로 받을 수 있다는 설명도 정확하지 않습니다.
5. 이사·보증·피해자 지원 절차의 요건과 기한을 따로 확인합니다
보증금이 반환되지 않았는데 전출하거나 주택 점유를 넘겨야 한다면 대항력·우선변제권과 임차권등기를 먼저 검토합니다. 신청이나 결정과 실제 등기 완료를 구분해야 합니다. 보증금 반환과 이사·임차권등기 칼럼에서 이 부분을 설명합니다.
전세사기피해자법 제3조는 피해자 결정을 위한 요건과 제외 사유를 정합니다. 형사 고소 접수나 보증금 미반환 사실만으로 모든 지원이 자동 적용되지는 않습니다. 피해자 결정 절차와 형사 유죄 판단도 동일한 판단은 아닙니다.
HUG 전세피해 지원프로그램 안내에서 해당 지원의 대상·구비서류를 확인할 수 있습니다. 반환보증에 가입했다면 보증기관의 사고 통지·이행청구 조건과 기한도 별도로 확인하십시오. 지원 결정이나 보증 가입이 모든 경우 보증금 전액 회수를 보장하는 것은 아닙니다.
6. 상담한 조창훈 변호사가 고소 자료와 회수 절차를 직접 검토합니다
대한변호사협회 등록 민사법·형사법 전문변호사 조창훈은 계약 당시 설명·권한·송금과 권리 변동, 반환 청구와 집행 가능성을 연결해 확인합니다. 상담한 제가 고소장·소장 등 주요 서면 작성과 필요한 조사·재판·집행 대응, 의뢰인 소통을 직접 담당합니다. 상담변호사와 실제 수행 변호사가 같습니다.
보증금이 묶인 채 집주인과 연락이 끊기거나 설명이 달라졌다면
계약과 보증금 지급일·금액, 당시 들은 설명, 현재 거주·전입 상태, 반환 요구와 답변, 경매·보증·피해지원 진행 여부를 알려 주세요. 다른 피해자나 상대방 재산을 모두 파악하지 못했어도 상담할 수 있습니다.
기망 의심 자료와 반환 청구, 먼저 지켜야 할 권리·기한을 나누어 대응 순서를 검토합니다. 하루 상담은 통상 2건 내외로 진행합니다. 아래 전화 또는 카카오톡으로 연락해 주세요.
법무법인 창경 · 조창훈 변호사
이 글은 일반적인 법률 정보를 제공합니다. 개별 사건의 사실관계와 증거에 따라 적용 법률과 결론이 달라질 수 있습니다.