실제로 살던 집이 경매에 넘어가 보증금을 신고했는데, 다른 채권자가 금액이 허위라며 경매방해로 고소했다면 어떻게 대응해야 할까요? 거주 사실을 밝히는 것과 함께, 신고한 보증금이 어떤 거래와 정산을 거쳐 정해졌는지 설명해야 합니다. 실제 임대차가 있었다고 해서 신고 내용 전체가 정확한 것으로 인정되는 것은 아니며, 금액에 차이가 있다는 이유만으로 곧바로 경매방해죄가 성립하는 것도 아닙니다.
이때 중요한 질문은 “임차인이 맞는가”에서 한 걸음 더 나아갑니다. 법원에 제출한 내용 중 무엇이 사실과 다르다는 것인지, 제출할 때 본인은 무엇을 알고 있었는지, 그 신고가 경매 참가자의 판단에 어떤 영향을 줄 수 있었는지를 살펴야 합니다. 이 글에서는 실거주 자료를 확보한 뒤에도 남는 형사 쟁점과 조사 전 검토할 내용을 설명하겠습니다.
1. 실거주가 확인돼도 남는 경매방해의 판단 기준
고소인이 주장하는 “가장임차인”의 의미부터 구체적으로 확인할 필요가 있습니다. 주택을 사용한 적이 없다는 주장이라면 당시 점유와 생활 자료가 중요합니다. 반면 실제로 거주한 사실은 인정하면서 보증금만 부풀렸다고 주장한다면, 공과금 납부내역을 많이 제출해도 금액에 관한 의문은 남습니다. 고소 내용에 맞춰 설명할 사실과 자료를 정해야 하는 이유입니다.
형법 제315조는 위계나 위력 등의 방법으로 경매의 공정을 해치는 행위를 처벌하는 규정입니다. 법정형은 2년 이하 징역 또는 700만 원 이하 벌금입니다. 허위 보증금 신고가 문제 된 사건에서는 사실과 다른 신고가 있었는지에 더하여, 그에 관한 인식과 공정한 경쟁을 방해할 염려가 있었는지를 함께 검토합니다.
- 신고의 내용: 임대차 자체, 보증금 액수, 계약이나 입주 시점 중 어느 부분이 문제 되는지 확인합니다.
- 제출 당시의 인식: 문제 된 기재를 누가 정했고, 임차인이 어떤 내용을 알고 제출했는지 살핍니다.
- 경매에 미칠 영향: 신고된 권리가 경매기록에 어떻게 나타났으며 참가자의 판단에 영향을 줄 수 있었는지 검토합니다.
임차인으로서 배당받을 수 있는지도 별도로 확인해야 합니다. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 판단할 때에는 주택 인도와 주민등록, 확정일자 등 해당 요건과 선순위 권리를 살핍니다. 이 과정에서 배당 순위에 관한 주장이 받아들여지지 않았다고 하여, 임차인이 거짓 보증금을 신고했다는 결론까지 바로 도출할 수는 없습니다.
2. 같은 금액 차이, 서로 다른 보증금 정산 경위
보증금에 관한 설명은 계약서에 적힌 숫자에서 끝나지 않습니다. 계약 당시 얼마를 지급하기로 했는지, 실제로 누구의 돈이 어떻게 지급됐는지, 그 후 얼마를 돌려받았는지, 배당요구서에는 얼마를 기재했는지를 순서대로 확인해야 합니다. 처음 지급한 금액과 신고할 때 남아 있던 금액을 혼동하면 실재하는 임대차에 관한 설명도 부정확해질 수 있습니다.
가령 보증금 9,000만 원 중 임차인이 6,000만 원을 송금하고 가족이 나머지를 임대인에게 지급한 경우를 생각해 보겠습니다. 임차인 계좌에 6,000만 원의 송금기록만 있다는 것이 전체 지급액도 그 금액이라는 뜻은 아닙니다. 가족의 송금이 해당 임대차의 보증금으로 지급된 것인지까지 확인하면 차액을 설명할 수 있습니다.
반대로 처음에 9,000만 원을 모두 지급했지만, 이후 계약을 바꾸면서 임대인에게 3,000만 원을 돌려받은 경우라면 검토할 내용이 달라집니다. 최초 송금내역만으로 배당요구 당시에도 9,000만 원 전부가 남아 있었다고 설명하기는 어렵습니다. 다만 반환처럼 보이는 입금이 다른 거래의 돈이었다면 그 근거도 살펴야 하므로, 임대인에게 받은 모든 돈을 일률적으로 보증금 반환으로 계산해서도 안 됩니다.
| 차액에 관한 설명 | 확인할 자료 | 추가로 살펴야 할 부분 |
|---|---|---|
| 가족이 보증금 일부를 대신 지급 | 가족의 이체내역, 임대인의 수령 확인, 당시 대화 | 그 돈이 임차인의 해당 보증금으로 지급됐는지 |
| 계약 변경 후 일부 보증금을 반환받음 | 변경 계약서, 입금내역, 반환에 관한 합의 | 신고액에 이미 반환받은 금액이 포함됐는지 |
| 현금으로 지급하여 송금기록이 없음 | 당시 영수증, 출금과 전달 경위, 수령 자료 | 출금된 돈이 실제 임대인에게 전달됐는지 |
| 임대인에게 받을 다른 돈을 보증금으로 바꿈 | 기존 채권 자료, 전환 합의, 실제 주택 사용관계 | 실제 임대차의 보증금으로 정한 것인지, 임대차 형식만 이용한 것인지 |
기존 대여금이나 공사대금이 있는 사안에서는 특히 “받을 돈이 있었다”는 사실과 “신고한 임대차보증금이 존재했다”는 사실을 나누어 보아야 합니다. 채권이 실제로 존재하더라도 그것이 임대차보증금으로 정해진 경위가 설명되지 않으면 신고의 근거가 충분하다고 할 수 없습니다. 합의의 시점과 내용, 실제 주택 사용이 뒷받침되는지를 검토해야 합니다.
3. 계약의 진실과 신고 당시의 인식을 나누어 볼 이유
신고서의 금액이나 날짜가 실제 자료와 다르다면, 그 차이가 생긴 과정도 밝혀야 합니다. 임대인이 서류를 만들었다는 말만으로는 임차인이 최종 내용을 확인했는지 알 수 없습니다. 임대인이 초안을 보낸 시점, 임차인이 수정을 요청한 내용, 최종본에 서명하거나 제출한 경위를 확인하면 각자의 관여 범위를 구체적으로 설명할 수 있습니다.
형법 제13조에 따라 고의를 검토할 때에는 범죄 성립에 필요한 사실을 인식했는지가 문제 됩니다. 따라서 신고 내용이 실제와 다르다는 점을 언제 알았는지와, 그 행위가 처벌될 수 있다는 법률 지식이 있었는지를 혼동해서는 안 됩니다. 신고 후 고소를 당하고서야 알게 된 사정을 신고 당시부터 알고 있었던 것처럼 설명하는 것도 피해야 합니다.
예를 들어 임차인이 실제 남은 보증금 액수를 임대인에게 전달했는데 최종 신고서에는 종전 금액이 들어간 상황이라면, 전달한 메시지와 제출본을 확인해야 합니다. 최종본이 언제 전달됐는지, 서명 전에 내용을 읽었는지, 차이를 발견한 뒤 어떤 행동을 했는지도 검토할 사항입니다. 이런 자료는 신고 내용의 오류와 그 오류를 알고 제출했는지를 구별하는 데 도움이 됩니다.
계약일과 입주일의 차이도 날짜 자체만 비교해서는 설명이 부족합니다. 계약서를 쓴 날, 실제 주택을 넘겨받은 날, 전입신고를 한 날은 각각 다른 행위를 가리킵니다. 신고서의 어느 항목에 어떤 날짜를 적었으며 그 근거가 무엇이었는지 확인해야 합니다. 단순히 날짜를 하나로 맞추려 하면 오히려 실제 경과와 어긋날 수 있습니다.
조사에 대비할 때에는 본인이 직접 겪거나 확인한 사실과 다른 사람에게 들은 설명을 나누어 정리하는 것이 좋습니다. 기억이 불분명한 부분을 추측으로 채우기보다 어떤 자료로 확인할 수 있는지 검토해야 합니다. 이미 제출한 서류에 오류가 있다면 원본을 보존하면서 제출 경위와 정정할 내용을 검토하고, 배당이의 사건에 낸 주장과도 사실관계가 맞는지 확인합니다.
4. 배당 결과보다 먼저 살펴야 할 경매기록
보증금을 실제로 배당받지 못했다는 사정은 경매방해 혐의에 대한 충분한 답변이 되지 않을 수 있습니다. 대법원 2025년 1월 9일 선고 2022도11083 판결은 허위 임차권 신고 사건에서, 임차권에 대항력이 없다는 법률적 평가만으로 경매방해를 부정해서는 안 된다고 보았습니다. 무죄를 선고한 원심의 해당 부분을 파기하고 다시 심리하도록 환송한 판결입니다.
판결이 요구한 것은 실제 점유 상태와 권리신고 내용, 현황조사보고서·매각물건명세서에 나타난 권리 등을 종합한 판단입니다. 경매 결과가 현실적으로 불공정하게 나왔는지만 볼 것이 아니라, 신고된 권리가 참가자의 의사결정에 사실상 영향을 줄 수 있었는지도 살펴야 한다는 취지입니다.
대법원 2022도11083: 허위 임차권 신고와 경매의 공정성
따라서 임차인 측에서도 법원에 냈던 신청서만 확인해서는 부족할 수 있습니다. 해당 임차권이 경매기록에 어떤 내용으로 표시됐는지, 당시 누가 주택을 점유했는지, 실제 권리관계와 다른 외관이 생겼는지를 검토해야 합니다. 임대인과의 내부 합의에 관한 설명과 경매 참가자가 접한 내용을 구별해 확인하는 과정입니다.
이 판결을 모든 임차권 신고가 경매방해라는 뜻으로 확대해서도 안 됩니다. 실제 임대차에 따른 정확한 신고인지, 허위라고 지목된 내용은 무엇인지, 그 내용이 경매의 공정을 해칠 염려와 어떻게 관련되는지를 해당 사건의 자료로 판단해야 합니다. 실거주 자료와 보증금 자료, 경매기록은 각각 다른 쟁점을 설명하므로 한 종류의 자료로 나머지를 대신하기 어렵습니다.
5. 상담한 변호사가 기록 검토부터 조사·재판까지 직접 수행
이러한 사건에서는 조사 전에는 지급 경위가 쟁점이었다가, 상대방이 새로운 계약서나 반환내역을 내면서 신고 당시의 인식이 문제 될 수 있습니다. 변호사를 선택할 때에는 상담에서 거래 경위를 들은 변호사가 주요 서면을 작성하고 조사와 재판에도 참여하는지 살펴보시기 바랍니다. 진행 중 새 자료나 질문을 그 변호사에게 직접 전달할 수 있는지도 중요합니다.
저는 임대차계약의 변경 과정과 보증금 지급·반환 내역을 직접 확인하여, 다투어야 할 신고 내용과 그 근거를 정리합니다. 서류 작성에 관여한 경위와 제출 당시 알고 있던 사실을 검토한 뒤 변호인 의견서 등 주요 서면에 반영하고, 조사 참여와 재판 출석도 직접 맡습니다. 형사사건에서 설명할 내용이 별도로 진행 중인 배당 분쟁의 자료와 어긋나지 않는지도 살핍니다.
형사사건을 수행하며 중요하게 여기는 것은 의뢰인의 설명을 충분히 듣고, 기록에서 확인되는 사실을 직접 검토하여 서면에 담는 일입니다. 상담 이후에도 제가 사건을 맡아 진행하는 방식은 다음 업무 소개에서 확인하실 수 있습니다.
허위 보증금 고소, 신고 내용과 당시 경위부터 살펴드립니다
실제 거주했던 임차인인데도 보증금을 부풀렸다는 고소를 당했다면, 출석 전에 문제 된 신고 내용과 지급·정산 경위를 검토할 필요가 있습니다. 가지고 계신 계약서와 거래내역, 권리신고 및 배당요구신청서로 어느 부분을 설명하고 다투어야 하는지 살펴드립니다. 조사 일정과 상대방이 지적한 내용을 함께 알려주시면 사건의 쟁점을 파악하는 데 도움이 됩니다.
대한변호사협회 등록 형사법 전문변호사인 저는 다수의 형사사건 성공사례를 보유하고 있으며, 사건마다 사실과 증거를 구체적으로 검토합니다. 상담한 제가 핵심 기록 검토와 변호인 의견서 등 주요 서면 작성, 조사 참여와 재판 출석을 직접 맡습니다. 진행 중 궁금한 점도 저에게 직접 문의하실 수 있습니다.
충분히 이야기를 듣고 자료를 살펴보기 위해 하루 상담은 보통 2건 내외로 진행합니다. 경매방해 고소에 관한 상담은 아래 전화나 카카오톡으로 문의해 주시기 바랍니다.
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전화 상담 문의 · 010-4331-9478
이 글은 임차인의 경매방해 혐의를 검토하는 일반적인 기준을 설명합니다. 개별 사건의 판단은 신고 내용, 관련 자료와 행위 당시 적용 법률에 따라 달라집니다.
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